Número passou de 1,2 mil para 13,2 mil em um ano; especialista explica como cobrança pode terminar no leilão do imóvel

Belo Horizonte –  O número de dívidas de condomínio levadas a protesto em Minas Gerais saltou 1.003% em apenas um ano. Foram 13.287 registros em 2025, ante 1.205 no ano anterior, segundo dados dos Cartórios de Protesto de Minas Gerais.

O valor dos débitos protestados também aumentou, passando de R$ 2,7 milhões para R$ 12,8 milhões. Foi o maior volume registrado desde o início da série histórica, em 2020.

A alta reflete uma mudança na forma como os condomínios tentam recuperar os valores atrasados. O protesto registra formalmente a inadimplência e amplia a pressão sobre o devedor, que pode enfrentar restrições de crédito.

Em 2025, aproximadamente 36% das dívidas apresentadas aos cartórios foram solucionadas por pagamento, acordo ou cancelamento. Cerca de 63%, no entanto, continuavam sem quitação.

A tendência permanece em 2026. Somente nos três primeiros meses do ano, 3.802 dívidas condominiais foram levadas a protesto em Minas, somando R$ 4,5 milhões.

O avanço desse tipo de cobrança está diretamente ligado às regras previstas na legislação para as dívidas condominiais. Segundo Silvio Cupertino, advogado especialista em Direito Condominial, a taxa de condomínio possui características específicas, o que permite a adoção de medidas de cobrança mais rigorosas do que as aplicadas a outros tipos de dívida.

O protesto não impede que o condomínio recorra também à Justiça. Dependendo do caso, a cobrança judicial pode levar à penhora e ao leilão do imóvel, mesmo que ele seja a única residência da família.

O que acontece quando o condomínio não é pag0

• A cobrança pode começar imediatamente: o débito existe a partir do vencimento da parcela.
• Há multa e juros: além da taxa atrasada, podem incidir multa, correção monetária e juros.
• A dívida pode ser protestada: o condomínio pode encaminhar o débito a um cartório de protesto.
• Pode haver negociação: antes da ação judicial, é recomendável tentar um acordo com o morador.
• O condomínio pode recorrer à Justiça: a dívida condominial pode ser cobrada por meio de processo de execução.
• O imóvel pode ser penhorado: até o único imóvel da família pode responder pela dívida.
• O leilão não é imediato: ele depende de ação judicial e do cumprimento das etapas do processo.
• A dívida acompanha o imóvel: quem compra uma unidade pode assumir débitos condominiais anteriores.
• Os demais moradores são afetados: a inadimplência pode provocar cortes, adiamento de obras e reajuste da taxa.

Débito acompanha imóvel

“A principal é que o débito sempre “acompanha o imóvel”, ou seja: não importa se o imóvel está sendo utilizado pelo dono ou se foi alugado, não importa se ele está ocupado ou vazio, não importa, nem mesmo se o débito existia antes da pessoa comprá-lo. Quem compra um imóvel com dívida de condomínio, assume, automaticamente, a dívida. Além disso, o imóvel servirá de garantia para o recebimento pelo Condomínio”, disse.

Além da dívida do condomínio, o inadimplente também precisa pagar outros encargos previstos em lei, como multa, juros e correção monetária.   “A Convenção de Condomínio reforça a incidência desses encargos e, muitas vezes, estabelecem, também, que o devedor deverá arcar com todos os custos da cobrança, como honorários advocatícios, emolumentos de cartório e custas judiciais”, acrescentou.

Medidas nos primeiros atrasos

Para evitar que a inadimplência se agrave, especialistas recomendam que condomínios adotem medidas de cobrança logo nos primeiros atrasos. Quanto mais tempo a dívida permanece em aberto, maiores tendem a ser os prejuízos para o condomínio.

“Assim, é importante fazer alertas de vencimento e ter ferramentas (site, app, etc) para que o devedor pague o débito o quanto antes. Pode ter sido um esquecimento ou, até mesmo, falta de recursos temporários. Porém, ao perceber que o devedor não honrará o seu compromisso, o Condomínio deve acionar o seu advogado para fazer, primeiro, uma cobrança extrajudicial, dando um prazo para formalização do acordo. Persistindo o inadimplemento, deve ingressar com um processo judicial executando a dívida. Além disso, pode ser feito o protesto em cartório”, disse.

Após a data de vencimento do boleto de condomínio, já existe a dívida e pode ser cobrada imediatamente. “Não há um período mínimo para o ajuizamento de uma ação. Obviamente, não é aconselhável levar o caso para o judiciário antes de uma tentativa de cobrança extrajudicial. Porém, a ação pode ser ajuizada a qualquer momento, após confirmado o não pagamento”, acrescentou.

A legislação prevê poucas exceções para quem deixa de pagar a taxa de condomínio. “A dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família. Isso significa que, mesmo sendo o único imóvel da família e utilizado como moradia, ele pode ser penhorado e levado a leilão para quitar a dívida”, explica o especialista.

O aumento da inadimplência também pode afetar quem está com os pagamentos em dia. “Em casos mais graves, a administração do condomínio pode não ter outra alternativa a não ser reajustar a taxa condominial para cobrir as despesas enquanto tenta recuperar os valores em atraso. Um condomínio com alto índice de inadimplência estará sempre mais suscetível a esse tipo de aumento”, afirma.

Fonte: Metropoles - 03/08/2026