1. Quem é o Mutuário adquirente da casa própria?

É a pessoa que recebe, do agente financeiro, os recursos para a compra do imóvel. Ela deve devolver essa quantia em parcelas mensais durante um período pré-determinado no contrato, acrescidas de juros e correção monetária.

2. Quem é o agente financeiro?

Qualquer instituição financeira (banco) pública ou privada, autorizada pela Caixa Econômica Federal que realize financiamentos para a aquisição da casa própria e respeite as regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

3. Os contratos de financiamento da casa própria estão amparados pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC)? Quais as vantagens?

Sim. O Código de Defesa do Consumidor estabelece direitos e obrigações entre fornecedores e consumidores. Nos contratos de financiamento da casa própria, o fornecedor é o agente financeiro e o consumidor é o mutuário.

O que caracteriza a existência da relação de consumo é a destinação dada pelo mutuário ao crédito a ele oferecido. No presente caso, em que o mutuário utiliza o valor do financiamento integralmente para uso próprio, resta plenamente caracterizada sua condição de usuário final, nos termos previstos em Lei.

Dentre os diversos benefícios trazidos pela aplicação do CDC, pode-se destacar: a garantia de igualdade nas contratações, possibilidade de modificação ou anulação de cláusulas desproporcionais, restrição de direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual e, principalmente, redução da barreira intransponível existente entre o mutuário e o agente financeiro.

4. O contrato de financiamento da casa própria é considerado “contrato de adesão”?

Os contratos são tipicamente de adesão, eis que as cláusulas são padronizadas e o contrato é previamente elaborado pelo agente financeiro. inclusive, adotando modelos que se conformam com a regulamentação legal e infra-legal da espécie.

Normalmente traz cláusulas abusivas, vantajosas apenas para o financiador, de maneira totalmente unilateral, não podendo os Adquirentes, em momento algum, discutir as cláusulas contratuais, sendo obrigados a aceitá-las em bloco, ou ficar sem crédito, isto é, sem adquirir a sua moradia.

5. Quais são as maiores dificuldades enfrentadas pelos mutuários do SFH?

Infelizmente, os mutuários enfrentam diversos problemas durante a vigência do Contrato de Financiamento Habitacional. Dentre estes incômodos, destaca-se a dificuldade em manter o pagamento em dia e o inesperado Saldo Residual.

6. Porque o pagamento da prestação passa a ser difícil?

Muitas vezes o agente financeiro substitui a legislação do Sistema Financeiro da Habitação por normas administrativas próprias.

Ao aplicar reajustes diferentes dos convencionados no contrato, ou impor taxas que fogem à capacidade de pagamento do mutuário, provocam um desequilíbrio contratual.

É Importante mencionar que grande parte dos contratos de financiamento habitacional são regidos pelo PES – Plano de Equivalência Salarial, portanto, a prestação só poderá ser reajustada no mesmo índice e mesma periodicidade àqueles aplicados ao salário do mutuário.

Diante da falta de interesse em aplicar tal norma, o agente financeiro acaba por aplicar índices superiores aos recebidos, suprimindo parte da renda e provocando a inadimplência.

7. Os agentes financeiros devem respeitar o limite de comprometimento de renda?

Sobre este assunto, a Lei 8692/93 não deixa qualquer dúvida.

Art. 11 O percentual máximo de comprometimento de renda do mutuário nos contratos regidos pelo Plano Equivalência Salarial, correspondente à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do mutuário verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a trinta por cento.

Portanto, deverá ser respeitado o percentual inicialmente pactuado, sendo assegurado ao mutuário o direito de renegociar as condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo estabelecido em contrato, mediante a dilatação do prazo de liquidação do financiamento.

8. Quais as causas e conseqüências do desequilíbrio contratual?

Não há dúvida que o descontrole das prestações tem por conseqüência a imediata inadimplência.

Altos índices de inadimplência são verificados nos contratos do SFH, ou seja, quando estes deveriam proporcionar a aquisição da moradia, acabam por transformar o trabalhador em devedor.

9. Qual a conseqüência da inadimplência?

A resposta mais direta e objetiva é a seguinte: PERDA DO IMÓVEL.

Os Agentes Financeiros possuem duas formas de executar mutuários inadimplentes, através da execução extrajudicial e judicial.

A primeira reflete exatamente aquilo que o SFH está se tornando, um grande agente imobiliário. Isto porque, o procedimento utilizado pelos Bancos fere princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório quando não permitem ao mutuário questionar a origem daquela dívida.

Apesar de desrespeitar ambos princípios, é permitida pelo Decreto Lei 70/66, o qual é considerado Constitucional pelos Tribunais.

Já o procedimento de execução judicial poderíamos considerá-lo como “politicamente correto”, pois permite ao mutuário demonstrar e questionar a dívida.

10. Se o agente financeiro executar o contrato, há possibilidade de perda do imóvel?

Em geral, o agente financeiro executa o débito sem a participação da Justiça, ou seja, de forma extrajudicial.

Como não há o devido processo legal e o mutuário não tem como se defender, é possível entrar com processo judicial pedindo a suspensão do leilão, assim como a sua anulação, ou anulação dos apontamentos no registro do imóvel já adjudicado (tomado pelo banco que o forneceu).

11. Existem saídas jurídicas para evitar a perda do imóvel?

No caso da execução extrajudicial, é constante o descumprimento dos requisitos impostos pelo Decreto 70/66(artigo 29 e seguintes), podendo, portanto, ser anulada a execução e suspenso o leilão através de processo judicial.

No caso da execução judicial, a mesma só poderá ocorrer quando a dívida for líquida, certa e exigível.

Todavia, em grande parte dos contratos, diante de todas as irregularidades cometidas pelos agentes financeiros, havendo processo judicial discutindo o contrato e suas cláusulas ilegais ou abusivas, além das irregularidades cometidas, não há como se considerar o débito líquido e certo e a execução ficará suspensa até que seja julgada a ação e a dívida seja recalculada pela justiça.

12. Caso não seja tomada nenhuma medida para evitar a execução, qual será a conseqüência?

Caso o agente financeiro tenha utilizado o meio extrajudicial, o imóvel será levado a Leilão para quitação do débito.

A execução judicial tem o mesmo propósito, entretanto, permite que o agente financeiro adjudique o imóvel. (fique com o imóvel para si)

13. O Agente financeiro pode adjudicar o imóvel (ficar para si) através do procedimento extrajudicial?

Não. Apesar de corriqueira a prática da adjudicação (pegar o imóvel para si) por parte do agente financeiro, através da execução extrajudicial, o Decreto Lei não permite.

O entendimento de juristas e juízes reflete exatamente a omissão da Lei: “para ocorrência da adjudicação, o agente financeiro deve utilizar-se da execução judicial, conforme disposta na Lei 5741/71”.

14. Quanto ao saldo devedor, qual é a maior dificuldade?

Constata-se que os contratos assinados entre 1988 e 1993, apresentam um grande problema quanto ao saldo residual.

Isso deve-se à aplicação da TR para a correção do saldo e índices da categoria profissional para a correção das prestações.

Durante este período, tínhamos índices absurdos de correção do saldo e, muitas vezes, os salários e as prestações não o acompanhavam.

A conseqüência é facilmente constatada: amortizações negativas.

15. Como pode ser resolvido o problema do saldo residual?

A prática indicou e os Tribunais acolheram o uso de mesmo índice para reajustar a prestação e o saldo devedor, permitindo o equilíbrio entre os índices de correção.

Desta forma, através de processo judicial, consegue-se chegar à última prestação com saldo devedor significativamente reduzido ou próximo de liquidar dívida.

16. Existem outros fatos que contribuam para a existência do saldo devedor?

Sim. Além da correção equivocada pela Taxa Referencial, aplica-se a capitalização, o que representa uma prática ilegal.

A amortização também não tem sido aplicada como estabelece o Sistema Financeiro da Habitação.

Segundo a lei, o órgão financiador deve primeiro abater do saldo devedor a prestação paga, para depois corrigi-lo e então aplicar a correção monetária.

Porém, em geral, ocorre o contrário, ocasionando o aumento ininterrupto do saldo devedor, devendo o mutuário discutir estas ilegalidades na justiça.

17. Após o término do prazo de pagamento do contrato, o saldo devedor estará quitado?

Não. Após pagar a última prestação, o mutuário provavelmente possuirá saldo devedor.

Este pode até ultrapassar o valor do próprio imóvel, salvo em contratos em que se aplica efetivamente o Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

18. Os recentes contratos elaborados pelos agentes financeiros possuem saldo residual?

Analisando o Contrato é possível verificar a existência da cláusula que atribui ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor.

Portanto, o próprio agente financeiro reconhece a possibilidade desta ocorrência.

Entretanto, é visível que os atuais contratos apresentem equilíbrio na forma de correção do saldo e da prestação.

Infelizmente depende da economia, ou seja, se esta permanecer estável a possibilidade de saldo residual extremamente alto é reduzida.

19. O sistema SACRE, utilizado pela CEF, possui saldo residual?

Sim. A diferença dos demais sistemas está na sua forma de distribuir este resíduo.

Como suas prestações são recalculadas a cada período de 12(doze) meses, com base no saldo devedor, seu saldo residual também é diluído assim.

Mas não quer dizer que não exista resíduo, apenas é reduzida a sua incidência.

20. É vantajoso, para o mutuário devedor, a renegociação do contrato com o agente financeiro?

Poderá ser uma atitude precipitada. A mera renegociação não traz nenhuma vantagem ao mutuário, pois a prestação sofrerá uma redução apenas momentânea, com normas e regulamentos elaborados pelo agente financeiro.

Posteriormente, as diferenças serão cobradas. Além do mais, não serão discutidas nessa oportunidade as distorções do contrato, o que poderá ser discutido na justiça.

Somente a discussão judicial das cláusulas ilegais ou abusivas do contrato podem oferecer a definitiva solução.

21. Quais são as cláusulas e pontos mais discutidos pela via judicial?

• Valor da prestação ajustada à capacidade de pagamento do mutuário;

• Forma de amortização do saldo devedor antes de sua correção;

• Retirada da incidência da capitalização de juros;

• Substituição de índices incorretos aplicados à correção monetária da Taxa Referencial (TR) para PES/CP ou INPC;

• Redução dos juros ;

• Ajuste dos valores de prêmios de seguros de acordo com a Susep;

• Compensação de valores pagos a maior;

• Repetição do indébito, ou seja, devolução em dobro dos valores pagos a maior, após sua dedução no saldo devedor;

• Expurgo da Tabela Price;

• Expurgo do CES.

22. O que é contrato de gaveta?

É um negócio jurídico, de compra e venda de imóveis, que é fechado sem o consentimento da instituição de crédito que o financiou.

O mutuário "vende" através de um contrato de compra e venda o direito sobre o imóvel para o “gaveteiro” (quem se oferece para a compra), que fica obrigado a pagar as prestações para o agente financeiro, mas não é feita a transferência para o seu nome junto ao banco financiador, a qual somente se dará após a quitação total do contrato.

O "vendedor" passa uma procuração para que o "comprador" (gaveteiro), possa transferir o imóvel para o seu nome, após quitado o contrato de financiamento.

É conhecido como "contrato de gaveta" exatamente porque o agente financeiro não conhece a sua existência, é como se ficasse dentro de uma gaveta, só sendo conhecido por aqueles que o fizeram.

23. O gaveteiro pode ingressar com ação judicial?

O gaveteiro que desejar ingressar com uma ação judicial deverá possuir procuração pública do titular, com cláusula "adjudícia" que dê poderes para isso, ou solicitar que o próprio titular do imóvel assine a procuração, que dará condições ao advogado de representa-lo na justiça.

24. Caso não possua procuração, ainda é possível ingressar com Ação?

Várias decisões judiciais, proferidas pelos mais diversos Tribunais do Brasil, equiparam o gaveteiro ao titular do contrato, permitindo que exerça os mesmo direitos, como seu titular fosse.

Entretanto, é possível entendimento contrário.

25. Os mutuários podem utilizar o FGTS para pagamento das prestações?

Sim. A Lei 8036/90 dispõe o seguinte:

"Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:

V - pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, desde que:

a) o mutuário conte com o mínimo de três anos de trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;

b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de doze meses;

c) o valor do abatimento atinja, no máximo, oitenta por cento do montante da prestação.

VI - liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH e haja interstício mínimo de dois anos para cada movimentação.

VII - pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições:

a) o mutuário deverá contar com o mínimo de três anos de trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;

b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.

VIII - quando permanecer três anos ininterruptos, a partir da vigência desta Lei, sem crédito de depósitos;"

26. O FGTS poderá ser utilizado para pagamento de prestações atrasadas?

A lei 8036 não proíbe a utilização do FGTS para pagamento de parcelas em aberto, entretanto, a disposição do Fundo fica por conta do Conselho Curador e, este sim, não permite.

Diversas ações judiciais já foram distribuídas e obtiveram êxito na utilização do FGTS para saldar prestações atrasadas.

É necessário alertar que esta poderá não ser a saída correta.

Muitas vezes o simples pagamento do débito com o FGTS não resolve o problema na sua raiz, ou seja, é importante corrigir aquilo que ocasionou a inadimplência, ou seja, claúsulas ilegais ou abusivas do contrato de financiamento, o que só pode ser feito através de processo judicial.

Alerta-se para a necessidade da realização de uma consulta prévia sobre a viabilidade ou não de utilizar o FGTS, afinal, poderia ser útil em outra ocasião.

27. O que é Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS?

Este fundo foi criado pelo extinto Banco Nacional da Habitação (BNH) para garantir a quitação dos saldos devedores no término do contrato.

Estes são ocasionados por diferentes formas de reajustes entre a prestação e o saldo devedor.

A condição para uso do FCVS é a contribuição mensal do valor correspondente a 3 % do encargo.

Esse recurso foi mantido até o final da década de 80 e em alguns contratos no início dos anos 90.

Portanto, quem possui esse fundo em seu contrato, tem o direito de liquidar o saldo devedor após o pagamento da última prestação, devendo encaminhar seu pedido diretamente ao agente financeiro.

28. Quais as providências a serem tomadas pelos mutuários para a correção de seus contratos?

Recomendamos a tentativa por vias administrativas antes de ajuizar uma ação.

Mas o único caminho para solucionar definitivamente as irregularidades, praticadas pelos agentes financeiros, é a justiça.

29. Quem pode solicitar quitação do contrato?

De acordo com a lei 10.150 de 2.000, apenas mutuários com contratos de financiamento assinados até dezembro de 1.987 e com cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

30. Quem tem mais de um financiamento habitacional com a cobertura do FCVS poderá solicitar quitação dos contratos?

Sim. A lei 10.150 de 2.000 permite ao mutuário com mais de um financiamento solicitar e obter as quitações, desde que os contratos tenham sido firmados até 5 de dezembro de 1.990.

Considerando que essa lei refere-se aos contratos assinados até dezembro de 1987, todos os mutuários com duplo financiamento devem ser beneficiados por ela.

Contudo, é comum a resistência por parte do agente financeiro em aceitar essa situação. Nesse caso, é necessário pleitear na justiça a quitação dos contratos.

31. Há mutuários que quitam seus contratos com o próprio dinheiro. Mas, logo após, descobrem que tinham direito de até 100% de quitação. Eles podem solicitar a devolução do valor desembolsado?

A AMM desenvolve estudos jurídicos em busca de oferecer soluções para os que desembolsaram valores na quitação de seu imóvel. Esses mutuários descobrem tardiamente a concessão de 100%, pela lei 10.150/2000.

As Medidas Provisórias anteriores a essa lei apenas forneciam descontos parciais. Elas estão sob análise, no plano de sua eficácia, após serem convertidas pela referida lei.

32. O gaveteiro pode obter desconto na quitação de seu contrato?

Sim. Mas deve estar atento às condições da lei 10.150/00, que é complexa e requer muita atenção para ser interpretada. Para informações mais precisas, deve-se procurar um especialista.

33. Quem está inadimplente (com prestações atrasadas), também pode obter desconto na quitação?

A lei 10.150/00 apenas beneficia com desconto de 100% o mutuário em dia com suas prestações. Porém, entende-se que na maioria das vezes, a inadimplência ocorre por reajustes abusivos aplicados às prestações.

É necessário buscar auxílio para recalcular os valores do contrato de financiamento, para obter a prestação ideal. A partir disso, informa o agente financeiro das correções, que devem entrar em seu consenso.

Caso obtenha êxito nesse processo, é possível o ingresso na justiça com o pedido de revisão contratual e enquadramento à lei 10.150/00, para obter o devido desconto.

34. Quem já está na justiça pedindo a revisão do contrato pode se beneficiar do desconto de 100%?

Sim, a lei 10.150/00 garante esse benefício. Porém, freqüentemente esse direito é negado ao mutuário que já entrou na justiça, o que contraria a Constituição Federal.

Alguns agentes financeiros realizam através do pedido de baixa do processo judicial. Recomenda-se a baixa do processo a pedido da banco, quando existe um comprometimento entre o mutuário e o agente financeiro, ou seja, quando se chega judicialmente a um acordo entre ambos, após a aprovação do juiz.

35. Nos contratos com construtoras, os contratantes enfrentam os mesmo problemas daqueles assinados com agentes financeiros?

Normalmente não. Entretanto, é importante alertar sobre alguns pontos principais dos contratos com construtoras:

* Na maioria dos contratos existe a previsão de pagamento de resíduo, na entrega das chaves;

* Para aqueles que continuarem seu financiamento com a construtora, é sempre bom lembrar que a partir da entrega das chaves a prestação será calculada através de algum sistema de Amortização(Tabela Price) e incidirão juros;

* As prestação e saldo serão corrigidos por INCC, ICC-SP ou IGP-M.

36. Caso uma construtora não cumpra a entrega do imóvel no prazo determinado do contrato, pode-se exigir devolução das parcelas pagas?

Sim. O comprador poderá solicitar a devolução integral dos valores pagos, acrescida de juros e correção monetária, através de uma denúncia de rescisão (anulação) contratual, por descumprimento de prazo de entrega do imóvel.

Caso a construtora negue o fato, o contrato pode ser cancelado através da justiça, em Ação Rescisão Contratual. O valor será reembolsado da mesma maneira.

37. O que o comprador de um imóvel, que está ainda na planta da construtora, deve fazer quando não consegue mais pagar as prestações?

Deve exigir a rescisão (anulação) contratual, por insuficiência financeira para continuar com os pagamentos mensais. Nesse caso, pode-se exigir a devolução das parcelas pagas. Os Tribunais entendem que o valor a ser devolvido corresponde a 90% do foi pago, corrigido monetariamente.

38. Quais os cuidados que o pretendente à compra de um imóvel na planta deve ter antes de assinar seu contrato?

São vários os cuidados a serem tomados.

Entre eles a pesquisa no Registro de Imóveis para certificar-se que a propriedade pertence à construtora/incorporadora, ou se existe algum tipo de alienação, penhora, hipoteca, ou outra taxa sobre o imóvel.

Há também a verificação do registro da empresa na matrícula. No documento deverá constar que no terreno determinado será construído o empreendimento, e que este foi aprovado pela prefeitura(habite-se).

Também é necessária a informação da quantidade de unidades a serem construídas, assim como suas medidas, tipos, além de outras benfeitorias de uso comum. Estes dados são checados no memorial descritivo da obra, fornecido pela construtora.

Outra pesquisa importante é a de obras já realizadas pela incorporadora. Assim, pode-se avaliar a qualidade, a satisfação dos compradores e o cumprimento do prazo de entrega.

Verifique também a existência de processos judiciais contra a empresa na Justiça Estadual, Federal e na Justiça do Trabalho. A existência de vários processos e os tipos de processos podem ser um forte indício de que a empresa não está em boa situação e pode vir a não terminar os novos projetos e as obras em andamento.

Fonte: www.ammrs.com.br