Omissão de rendimentos é considerada sonegação fiscal e pode trazer sérias consequências para o locador

Com o início do prazo para a entrega da declaração do Imposto de Renda, contribuintes que pagam ou recebem aluguel precisam redobrar a atenção para evitar inconsistências. A Receita Federal cruza as informações declaradas pelo locador e locatário para verificar se os valores são compatíveis. Além disso, é fundamental lembrar que o montante a ser informado é o valor líquido, ou seja, já descontadas despesas como IPTU, condomínio e outras taxas.

A omissão de rendimentos é um dos principais erros na declaração de aluguéis, seja por desconhecimento ou tentativa de sonegação. Para evitar problemas com o fisco, é essencial seguir corretamente o processo de declaração.

Passo a passo

Quem recebe aluguel deve registrar os valores mensalmente no Carnê-Leão, disponível no portal e-Cac da Receita. Esse recolhimento antecipado do imposto ocorre por meio do pagamento do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), que deve ser quitado até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel. Caso esse pagamento não seja feito dentro do prazo, a Receita pode cobrar multa e juros na declaração anual. Além disso, o locador pode reduzir a base de cálculo do tributo ao informar despesas dedutíveis diretamente no Carnê-Leão. O DIA conversou com o especialista Gilberto Castelo, diretor executivo da NTW Contabilidade, que explicou quais são os gastos possíveis de abatimento.   "Entre as principais despesas dedutíveis estão IPTU, condomínio e taxas pagas pelo locador, desde que não sejam reembolsadas pelo inquilino. Além disso, as comissões pagas a imobiliária pela intermediação do aluguel também são dedutíveis. Outras despesas também passíveis de abatimento são os gastos com manutenção e reparos necessários ao imóvel, desde que devidamente comprovados com notas fiscais e recibos", afirmou Castelo.

Esses abatimentos ajudam o contribuinte a reduzir o imposto devido, garantindo que o locador não pague além do necessário. Após inserir as despesas dedutíveis, o contribuinte pode escolher entre duas formas de reduzir ainda mais a base de cálculo: as deduções legais ou o desconto simplificado.

"Nas deduções legais, é possível abater valores como pensão alimentícia judicial, despesas com dependentes, contribuições para a previdência social e complementar. Já o desconto simplificado permite reduzir 20% da base de cálculo, limitado a R$ 16.754,34, sem necessidade de comprovação. É necessário escolher a mais vantajosa no momento da declaração do Imposto de Renda", afirmou.

Vale lembrar que apenas locadores que recebem aluguéis acima de R$ 2.259,21 são tributados sobre o valor recebido, de acordo com a tabela progressiva do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). No entanto, mesmo aqueles que não atingem esse limite devem informar os valores na declaração para evitar inconsistências no cruzamento de dados da Receita Federal.   

O que acontece se o locador não declarar o aluguel?  

Caso o proprietário do imóvel não declare os rendimentos, há o risco de que a Receita Federal o notifique para regularizar a situação e até mesmo emita um auto de infração, cobrando o imposto devido acrescido de juros e multa de 75%.

O especialista em direito processual civil Luiz Gustavo Penner, sócio do escritório CPPB Law, explicou que a omissão na declaração de aluguéis é considerada sonegação fiscal e pode trazer consequências para o locador.  

"A Receita Federal, ao identificar a omissão, pode exigir o pagamento do imposto devido, acrescido de multa e juros. Isso ocorre porque, se o proprietário não declarar os valores recebidos a título de aluguel, mas o inquilino informar os valores pagos, o Fisco identificará facilmente a inconsistência e poderá interpretar a situação como omissão de receita. Isso pode gerar não apenas um prejuízo financeiro, mas também complicações legais. De modo geral, a decisão de não declarar o IRPF ou omitir informações ao Fisco é considerada ato de sonegação de imposto, sendo passível até mesmo de instauração de um processo administrativo", afirmou o tributário.  

Penner ainda acrescentou que o "locador pode ser processado criminalmente por sonegação fiscal, com pena de reclusão e multa. Por isso, é fundamental que o proprietário declare corretamente todos os seus rendimentos, evitando problemas com o Fisco e garantindo sua tranquilidade". A multa pode chegar a 150% do valor devido, caso seja comprovado dolo, além da incidência de juros calculados com base na taxa Selic.  

Portanto, manter a declaração dos aluguéis em dia não apenas evita sanções financeiras, mas também previne possíveis complicações legais. Seguir as regras estabelecidas pela Receita Federal garante segurança jurídica ao locador e evita dores de cabeça no futuro.

Cuidados com imóveis alugados por temporada  

A tributação de aluguéis pode variar conforme a duração de contrato. O aluguel de longo prazo segue a tributação normal de rendimentos para pessoas físicas. Já o aluguel por temporada pode ser caracterizado como uma prestação de serviço, o que exige maior atenção por parte do locador.   Penner destacou que é essencial o contribuinte considerar a incidência do Imposto sobre Serviços (ISS) em alguns municípios.

"A incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) sobre a locação de temporada tem sido objeto de intenso debate jurídico. De acordo com a Constituição Federal e a Lei Complementar nº 116/2003, a locação de bens imóveis não configura fato gerador do ISS. Contudo, algumas administrações municipais questionam essa interpretação quando a prática ocorre de maneira habitual e apresenta características empresariais", explicou.

Ele salientou que o principal ponto de discordância está em a locação de temporada poder ser considerada uma prestação de serviço.

"A controvérsia se acentua ao discutir se a locação de temporada pode ser considerada uma prestação de serviço, aproximando-se de atividades como hospedagem em hotéis ou pousadas. Caso essa interpretação prevaleça, poderia haver a exigência do ISS, acarretando implicações significativas para os locadores envolvidos", afirmou.

Dessa forma, é fundamental que o proprietário esteja atento às regras específicas de cada modalidade de aluguel, para evitar erros na declaração e garantir o cumprimento de suas obrigações fiscais.  

Imóveis alugados para empresas  

No caso de imóveis alugados para empresas, o locador deve ficar atento à obrigatoriedade de retenção do Imposto de Renda na Fonte por parte da companhias, para evitar quaisquer problemas na declaração. A especialista em assuntos regulatórios da Contabilizei, Juliana Ribas, explicou como funciona essa retenção:

"Quando o locatário for pessoa jurídica e o locador pessoa física, o locatário fará a retenção do imposto de renda na fonte, ou seja, pagará o valor do aluguel descontando o valor do imposto, que será recolhido diretamente para a Receita Federal em nome do locador. O contribuinte, neste caso, fica dispensado de preencher as informações no carnê-leão, caso esta seja a sua única fonte de renda e não receba outros valores de pessoas físicas ou do exterior."

Juliana detalhou o passo a passo para o preenchimento da declaração, com intuito de evitar erros.

"Deverá preencher as informações apenas na declaração de ajuste anual do IRPF, na ficha de 'Rendimentos tributáveis recebidos de PF/Exterior', e, neste momento, é importante declarar corretamente o valor do imposto retido na fonte, conforme indicado no informe de rendimentos fornecido pelo locatário pessoa jurídica.", explicou.  

Dicas para evitar erros na declaração de aluguéis   

Para evitar problemas com o Leão, é fundamental declarar corretamente todos os rendimentos, além de guardar os recibos e comprovantes de pagamento.  
O professor de Direito Tributário da Faculdade Eseg, Raphael Lavez, deu algumas dicas para o contribuinte não ter problemas com a Receita ao declarar seus aluguéis.

"O mais importante é garantir a consistência das informações declarada pelo contribuinte com aquelas transmitidas por inquilinos e imobiliárias. Além disso, é importante manter um controle dos aluguéis recebidos no ano para poder declarar adequadamente no ano seguinte", explicou.

O especialista ainda acrescentou que, dependendo da complexidade das operações (muitas locações, inquilinos tanto pessoas físicas quanto jurídicas etc.), pode ser importante contar com um contador para auxiliar nos controles e reduzir os riscos.

Além disso, é essencial garantir a informação correta das despesas dedutíveis para evitar inconsistências nos dados do formulário, o que pode resultar em penalizações. Como o inquilino deve informar os gastos com aluguel?  O valor deve ser informado na ficha “Pagamentos Efetuados” com o código “70: Aluguéis de Imóveis”. Acompanhe o passo a passo:

1- Informe apenas o nome e o CPF ou CNPJ do locador;

2- Preencha o valor pago de aluguel e as despesas dedutíveis relacionadas a ele, como o valor pago de IPTU, condomínio, taxas de administração, manutenção e reforma do imóvel, se houver;

3- Após informar os valores, o programa calculará automaticamente o valor total dos gastos dedutíveis com aluguel;

4- Em seguida, basta conferir os valores informados e enviar a declaração.

Caso haja uma imobiliária que atue como intermediadora do contrato de aluguel, os dados da empresa não devem ser incluídos.  

Prazo para envio da declaração  

O período para envio das declarações teve início no dia 17 e vai até as 23h59 de 30 de maio. O programa do Imposto de Renda 2025 já está disponível para download no site da Receita Federal, com versões compatíveis para Windows, MacOs, Linux e Multiplataforma. Os contribuintes que preferem realizar o preenchimento online, utilizando a declaração pré-preenchida, poderão aguardar até 1º de abril, quando será liberado o aplicativo "Receita Federal".     

Fonte: O Dia Online - 29/03/2025