Pesquisa aponta que, quanto mais caro o condomínio, mais barato tem de ser o valor do aluguel; para especialista, má gestão dos prédios desvaloriza imóveis e encarece taxa

O crescimento das taxas dos condomínios nos bairros de São Paulo assusta quem procura imóveis para comprar ou alugar, mas os altos valores resvalam também no bolso dos proprietários. Em busca de novos inquilinos, os donos vêm baixando os preços dos aluguéis para garantir que a soma dos custos fique dentro do esperado pelos futuros moradores. Os dados são de uma pesquisa da administradora LAR.app, que aponta a má gestão como a principal vilã da cota condominial.

Quanto mais caro for o condomínio, mais barato terá de ser o aluguel. Essa foi a conclusão da pesquisa da LAR.app, que coletou dados de mais de 9.000 imóveis e analisou cerca de 1.500 deles – no centro expandido da capital paulista -, com valores de aluguel entre R$ 2.000 e R$ 5.000. Nesse recorte, para cada R$ 1 a mais no condomínio por unidade (casa ou apartamento), há uma redução de R$ 1,20 a R$ 3,20 no valor dos aluguéis, nas residências que têm entre 75 e 200 metros quadrados, as mais procuradas.

“Quando alguém vai alugar um apartamento, costuma olhar o valor total. A pessoa soma condomínio e aluguel e avalia quanto vai custar para morar ali. Então, dentro desse valor fechado, à medida que o condomínio aumenta, o aluguel precisa diminuir. Trata-se de uma verdadeira ‘conta da ineficiência’, que eleva o valor dos condomínios e deprecia o valor dos aluguéis”, diz o CEO e sócio-fundador da LAR.app, Rafael Lauand.

A origem do problema, segundo ele, está na gestão dos condomínios, que muitas vezes acaba acumulando dívidas atrasadas, problemas de inadimplência e contratos altos. Em vez de reinvestir para valorizar o prédio, diz, acaba depreciando o empreendimento.

“Se o dinheiro não é reinvestido, a taxa do condomínio aumenta e desvaloriza o aluguel. Ao mesmo tempo, o prédio acaba depreciando e isso faz com que o valor do aluguel caia ainda mais. Com anos de má gestão, chega uma hora em que todo o dinheiro que deveria ter sido investido ao longo de 30 anos precisa ser aplicado de uma única vez. Aí o valor do condomínio sai muito do controle”, explica.

Essa relação inversa entre os valores fez com que a aposentada Maria Carmem Reis, de 68 anos, abaixasse o aluguel do apartamento de sua mãe em R$ 1.000. Depois de ficar um ano com o imóvel fechado, ela e a irmã decidiram reduzir o preço e, em cerca de dois meses, conseguiram um novo inquilino para o imóvel de 65 metros quadrados na Vila Olímpia, zona sul de São Paulo.

“Na crise, um apartamento fechado em um condomínio com taxa alta estava difícil de segurar. Limpamos, pintamos, deixamos arrumadinho, mas só conseguimos alugar mesmo quando reduzimos o preço. Hoje cobramos R$ 2.000 de aluguel, o que está bem abaixo para a região, mas resolvemos deixar assim para não sair no prejuízo”, conta.

Com uma taxa condominial que beira os R$ 1.400 por mês, elas optaram por fechar um pacote, em que recebem o valor do aluguel já somado ao do condomínio e acertam a taxa por conta própria. Essa é uma forma de garantir que o pagamento esteja sempre em dia, diz Carmem.

Apesar do valor alto, o condomínio não possui áreas de lazer e piscina, mas a localidade e o número menor de apartamentos – 18 – justificam a taxa, de acordo com a proprietária, que acompanha mensalmente a prestação de contas da administradora.

“Costumo olhar todo mês porque já fui síndica por 16 anos. No caso deste condomínio, vejo que eles conseguem pagar todas as obrigações e quase não sobra dinheiro para um caixa reserva ou reinvestimento extraordinário na estrutura”, afirma.

Participação na gestão

A participação dos moradores nas assembleias e na gestão condominial é a principal forma de conseguir reajustar a cota dos condomínios para que fique mais barata, segundo o especialista em direito imobiliário Luiz Antônio Scavone. Dessa forma, o condômino consegue saber para onde está indo o dinheiro.

“É uma questão de conscientização as pessoas participarem mais da vida do condomínio. Isso também passa pela atualização da legislação para prever a modernização dessa relação, aumentando a possibilidade pelos meios eletrônicos, por exemplo. Falta incentivo e a utilização da internet como um portal da transparência, tanto para acesso dos dados como para realização de assembleias online”, defende.

O rateio mensal dos gastos, segundo Scavone, é calculado por meio das despesas fixas, chamadas de ordinárias, que normalmente são cobradas do inquilino. Incluem manutenções preventivas, compra de produtos de limpeza, salários dos funcionários, impostos, contratos de serviços como de elevador, empresa de portaria, sistemas de segurança e contas de água, luz e gás.

Já as despesas extraordinárias, normalmente não previstas no orçamento – como obras de última hora -, ficam sob a responsabilidade do proprietário.

Prédio novo versus prédio velho

Para o CEO da LAR.app, em uma comparação entre condomínios com serviços e infraestrutura similares, os mais novos tendem a ter taxas mensais mais baratas do que os mais antigos, justamente por não acumularem manutenções por fazer ou contas atrasadas por problemas de gestão.

Um ponto importante, no entanto, é que nem sempre o valor anunciado no momento de entrega da construtora é o que vigora ao longo dos anos, explica a síndica profissional Roberta Migliolo. No início, diz ela, é possível cobrar o básico porque o prédio está novo, mas com o tempo outras manutenções precisam entrar na conta.

“O que costumo fazer em prédios novos é estar sempre atenta ao que é direito do morador, ao que é responsabilidade minha e ao que ainda é dever da construtora. Se a gente estiver de olho no tempo de garantia e souber identificar quais reparos ou investimentos são deveres da empresa, dá para economizar acionando a garantia. Outra estratégia é ter como prerrogativa a economia para o longo prazo”, conta ela, que gere três condomínios na Lapa, zona oeste da cidade

Fonte: Estadão - 25/11/2019