Com queda da Selic, bancos têm competido com sucessivos cortes de juros imobiliários; entenda quando vale a pena fazer portabilidade da dívida

A Caixa anunciou nesta terça-feira, 08, mais uma redução nas taxas de juros do financiamento imobiliário. De acordo com as novas regras, a taxa nominal da instituição deve variar entre 7,5% e 9,5% ao ano. O valor dos contratos indexados será acrescido ainda da Taxa Referencial (TR) que, atualmente, está zerada.

Os novos contratos da Caixa terão queda de 1 ponto porcentual nos juros, já que os contratos da estatal tinham taxa mínima de 8,5% ao ano. As novas regras entram em vigor a partir do próximo dia 14 e já é possível checar as novas condições de financiamento no simulador imobiliário da Caixa.

Os cortes dos juros imobiliários acompanham a queda da Taxa Selic, que está em 5,5% ao ano, com expectativa de alcançar 4,75% no fim de 2019. Nas últimas semanas, vários bancos têm reduzido os > Para pedir portabilidade de financiamento imobiliário, é preciso estar atento ao chamado Custo Efetivo Total (CET) e não apenas às taxas de juros nominais Foto: Chico Lelis/Estadão / encargos. O Itaú foi o primeiro a comunicar redução nos juros, e a taxa chegou a 7,45%. Já o Bradesco reduziu os juros para 7,3% ao ano, o que representa atualmente a menor taxa praticada pelo mercado.

Em meio aos cortes, quem tem um financiamento imobiliário pode se perguntar se possui as melhores condições de crédito disponíveis no mercado. De acordo com a professora de finanças do Insper Juliana Inhasz, é preciso estar atento às taxas praticadas pelas instituições concorrentes e, dependendo do caso, é vantajoso pedir uma portabilidade de financiamento -ou seja, levar a dívida para outro banco.

A longo prazo, segundo a professora, a tendência é que os valores se tornem similares. "É de se esperar que todo mundo comece a reduzir os juros e não teremos taxas muito altas ou muito baixas, então não vai fazer sentido fazer uma migração", explica.

Até lá, porém, é preciso observar as taxas nominais e também outros fatores que influenciam que os custos do financiamento imobiliário. Entenda como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário e como saber quando vale a pena:

Como saber se a portabilidade de financiamento imobiliário vale a pena?

Juliana Inhasz explica que muitas vezes, não é preciso fazer portabilidade para conseguir taxas mais atrativas. De acordo com ela, o banco de origem pode oferecer juros melhores ao ser confrontado pelo cliente. “As instituições não gostam de perder esse tipo de financiamento porque tem risco baixo e é de longo prazo, então cria possibilidade de fluxo de caixa e planejamento para os bancos”, explica Inhasz. Nesse caso, não se trataria de uma portabilidade dentro da mesma instituição, mas apenas uma renegociação da dívida.

O professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas Sérgio Cano lembra ainda que o financiamento habitacional abre o canal de diálogo para venda de outros produtos. "O banco tem a oportunidade de fazer um relacionamento de longo prazo e oferecer previdência, seguros e cartão de crédito", explica.

Para saber se vale a pena levar o financiamento para outra instituição financeira, é preciso se atentar ao chamado Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário. O cálculo inclui, além da taxa de juros praticada pelo banco, seguros por morte e invalidez permanente incluídos no financiamento.

Outro custo a ser observado é a taxa de administração das contas envolvidas. “Essas taxas têm um impacto importante na prestação, porque variam de seguradora para seguradora. Elas são baseadas no prazo do financiamento e na idade do contratante”, explica Sérgio Cano.

Quais as regras da portabilidade de financiamento imobiliário 

A portabilidade é regulamentada pela Resolução 4.292/2013 do Banco Central. De acordo com a norma, o valor final do financiamento e o número de prestações não podem sofrer aumento. Já o valor da prestação pode ser alterado, mediante autorização expressa do cliente.

A instituição de destino é a responsável por recalcular o saldo devedor com base no Custo Total Efetivo e o cliente tem até dois dias úteis para desistir do negócio. O prazo é o mesmo para que o banco de origem repasse os dados do financiamento para a nova instituição. As regras do contrato devem permanecer as mesmas: se cliente comprou o imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC), por exemplo, não é possível mudar para Sistema Price.

Além disso, o banco de destino não pode obrigar o usuário a contratar outros serviços como cheque especial, cartão de crédito ou seguro imobiliário, que, segundo Juliana Inhasz, configuram venda casada. De acordo com a professora, o que acontece, muitas vezes, é que as instituições oferecem 'taxas melhores' para clientes que estabelecem relacionamento com a instituição. "Não é uma prática que as instituições deveriam utilizar, mas utilizam", explica. Os bancos de origem também não devem cancelar / esses produtos, previamente contratados, caso o cliente decida realizar a portabilidade do crédito imobiliário.

Quais são os custos para a portabilidade de financiamento imobiliário

As instituições financeiras de origem e de destino do crédito imobiliário não podem cobrar qualquer taxa de transferência. O proprietário do imóvel, porém, precisa estar atento aos custos envolvidos no processo, como o novo contrato de alienação fiduciária ao banco de destino -que pode chegar a custar R$ 3 mil. Outra possibilidade é que o imóvel precise passar por uma avaliação para confirmar seu preço de mercado, o que também tem custos.

Os gastos, porém, são decorrentes de transações cartoriais e não taxas cobradas pelas instituições. Se qualquer cobrança desse tipo ocorrer, o cliente deve procurar o Procon.

Simulação de financiamento imobiliário

Para saber se a portabilidade de fato vai apresentar um custo menor a médio e longo prazo, é preciso negociar com cada instituição desejada e comparar os custos efetivos totais. O primeiro passo pode ser a simulação do financiamento pelos sites dos bancos. O Estado simulou a compra de um imóvel com cálculos nas seguintes condições:

Imóvel usado em São Paulo (SP)

Valor do imóvel: R$ 400 mil

Renda familiar bruta: R$ 9 mil 

Sem uso de recursos do FGTS Impostos como ITBI não foram contabilizados no financiamento

Taxa praticada: taxa balcão (sem qualquer tipo de relacionamento com o banco, como cartão de crédito ou conta salário)

Caixa Econômica

A taxa nominal na Caixa Econômica foi de TR + 9.1098% ao ano, enquanto os juros efetivos ficaram em 9,5% ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 37,5% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em  R$ 2.664,08 e a última R$ 700,65. 

Bradesco

A taxa nominal no Bradesco foi de TR + 8,5% ao ano, enquanto os juros efetivos ficaram em 9,27% ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 32% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em R$ 2.700,00 e a última não foi fornecida.  

Itaú

A taxa nominal no Itaú foi de TR + 7,45% ao ano, sem fornecimento de juros efetivos ao ano. O prazo considerado foi de 360 meses (ou 30 anos) e com 32% do valor de entrada. A primeira prestação ficou estimada em R$ 2.389,16  e a última  R$ 760,09 .    

O que é preciso para pedir portabilidade 

CPF;

Telefone;

Proposta de crédito da nova instituição: deve conter taxa de juros anual, nominal e efetiva, o Custo Efetivo Total (CET), o prazo da operação, o sistema de pagamento e o valor das prestações;

Número do contrato original; 

Três datas de referência para o cálculo do saldo devedor do imóvel; 

Índice de preço ou base de remuneração a ser utilizada na operação de crédito proposta, quando houver;

Endereço da nova instituição

Fonte: Estadão - 09/10/2019