Com a queda da taxa básica de juros para o nível de 8% ao ano e com a perspectiva de mais quedas até o final do ano, tenho recebido vários questionamentos sobre o que fazer com o empréstimo contraído para aquisição do imóvel. O que é melhor, amortizar o financiamento liquidando todos os investimentos ou manter os investimentos para ter liquidez?

A resposta para essa questão pode ser encontrada na forma como empresários devem decidir sobre as dívidas de sua empresa. Para explicar, vamos primeiro entender como eles decidem sobre a contratação de dívida e quando vale a pena ter dívida.

Ao contrário do que se imagina, ter dívida pode ser muito bom, pois pode elevar a rentabilidade obtida sobre seu capital. Entretanto, isso só é verdade se a dívida foi contraída para o investimento em um bem que vai render mais que ela. Esclareço isso com um exemplo.

Imagine que exista um ativo que você deseja comprar, que produza um rendimento de 10% ao ano e demande um investimento de R$100 mil. Os empresários chamam esse rendimento de ROA (Return on Asset, ou Retorno sobre o Ativo). Isso quer dizer que esse ativo gera um lucro de R$10 mil por ano. Se dividirmos o lucro pelo valor do ativo, encontramos esse rendimento. Se você utilizar seu próprio dinheiro para realizar o investimento, vai ter também um retorno de 10% ao ano. Esse retorno sobre seu capital próprio se chama ROE (Return on Equity). Você obtém um ROE de 10%, pois o ativo gera R$10 mil de lucro e você investiu R$100 mil do seu próprio bolso.

Considere agora que seu colega resolveu comprar o mesmo ativo, mas ele decidiu financiar o investimento, pagando 70% (R$70 mil) com uma dívida que possui uma taxa de juros de 8% ao ano. Assim, seu colega utilizará apenas R$30 mil (30% dos R$100 mil) do capital dele para comprar o mesmo ativo. Essa situação irá produzir uma melhor rentabilidade sobre o capital próprio de R$30 mil de seu colega.

No caso do seu colega, o ativo vai produzir o mesmo resultado de R$10 mil por ano, ou seja, vai ter o mesmo ROA de 10%. A dívida gera uma despesa financeira (juros) de R$5,6 mil por ano, que representa os 8% sobre os R$70 mil. Depois do pagamento dos juros da dívida (R$10 mil menos R$5,6 mil), sobram R$4,4 mil de lucro para seu colega. Como ele investiu apenas R$30 mil, o ROE dele é de 14,7% (=$4,4 mil / R$30 mil). Portanto, um retorno sobre o capital próprio (ROE) maior que o seu. Isso ocorreu, porque o custo da dívida (taxa de juros) é menor que o retorno que o ativo proporciona.

Apenas como exemplo, se a taxa de juros da dívida de seu colega fosse de 12% ao ano, o custo da dívida ficaria em R$8,4 mil por ano. Dessa forma, o lucro depois do pagamento da despesa financeira cai para R$1,6 mil (=$10 mil – R$8,4 mil). Quando dividimos esse lucro pelo capital próprio de R$30 mil, encontramos um ROE de 5,3% (=$1,6 mil / R$30 mil). Um retorno sobre o capital próprio (ROE) pior que o seu, que não tinha financiamento. Logo, ter dívida quando a taxa de juros dessa é superior ao retorno do ativo, piora a rentabilidade de seu capital.

Com isso vem a primeira conclusão, não contraia dívida se a taxa de juros dessa for superior ao retorno do ativo (ROA). Portanto, quando pensar em comprar um imóvel e desejar financia-lo, tenha convicção que o investimento no Imóvel vai render mais que o custo da dívida, ou não vale a pena contrair a dívida. Seguindo o mesmo raciocínio quite seu financiamento caso acredite que a taxa de juros deste seja superior ao que espera de retorno de seu imóvel.

Adicionalmente, se seu financiamento possui taxa de juros menor que o retorno do ativo (ROA), mas seus investimentos estão rendendo menos que elas, você pode usar parte de seus investimentos para amortizar, mas não deve liquidar sua reserva de emergência.

A reserva de emergência deve representar um mínimo de seis meses de sua renda mensal (idealmente 12 meses). Essa reserva deve ser preservada, pois caso precise de dinheiro, o custo de financiamento de crédito pessoal é muito superior ao do financiamento imobiliário. Empresários também possuem uma reserva de caixa na empresa mesmo com dívida.

Antes de terminar, vou te provocar com um questionamento. Se não vale a pena financiar o investimento no imóvel, reflita se vale manter ou investir nesse imóvel. Lembre-se, alugar é uma boa decisão de investimento.

Fonte: Folha Online - 17/10/2017