Com o boom imobiliário dos últimos anos, vieram diversas reclamações dos consumidores e uma enxurrada de ações judiciais por todo país, especialmente quanto ao repasse da comissão de corretagem e a cobrança da famigerada taxa de “serviço de assessoria técnico-imobiliária” (taxa Sati).

Na semana passada, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou quatro recursos repetitivos representativos desta controvérsia, sob a relatoria do ministro Paulo de Tarso Vieira Sanseverino. Neste julgamento discutiu-se a validade do repasse da comissão de corretagem ao consumidor, a cobrança de taxa Sati e a prescrição da pretensão de restituição dos respectivos valores (o popular caducar).

O recurso repetitivo é um mecanismo previsto em lei que garante ao STJ a possibilidade de agrupar em um único julgamento a discussão de matérias referentes aos processos que possuem teses idênticas. As decisões proferidas nestes recursos obrigatoriamente devem ser seguidas pelos tribunais de todo o país.

A jurisprudência majoritária dos Tribunais era favorável aos consumidores, reconhecendo a abusividade da cobrança da taxa Sati e do repasse da comissão de corretagem, pois se entendia que tais despesas eram impostas unilateralmente aos consumidores, de forma camuflada, por serviços prestados em interesse exclusivo dos vendedores. Reconhecia-se, ainda, a posição vulnerável do consumidor, que se sentia forçado a contratar tais serviços para a aquisição de seu imóvel.

Quanto à comissão de corretagem, em precedente inovador — e contrário à jurisprudência até então majoritária — foi declarada válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem “desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem”, como fundamentou o ministro Sanseverino. Ou seja, no caso concreto, caberá ao consumidor comprovar que não houve a devida prestação da informação de que tais custos seriam a ele repassados.

O STJ entendeu não se tratar de venda casada, "apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores", tratando de atividade autônoma, decorrente da aproximação das partes, pela mediação entre vendedor e comprador e que, pela prática comercial, deve ser remunerada.

Quanto à cobrança da taxa Sati, com acerto, foi declarada a abusividade de tal cobrança, por se tratar de serviço inerente ao próprio modelo de contratação e por ser direito do consumidor a livre escolha do profissional que lhe possa auxiliar com a análise contratual. Não é demais ponderar que tais contratos são nitidamente contratos de adesão, sob os quais os consumidores têm pouca ou nenhuma ingerência efetiva sobre seus termos e condições.

Quanto à prescrição, o STJ aplicou o prazo prescricional de três anos para ações reparatórias previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do Código Civil, ignorando que o Código de Defesa do Consumidor prevê o prazo de cinco anos, além de inúmeras decisões que defendem a contagem do prazo de 10 anos, por não se configurar uma hipótese de indenização tradicional.

A decisão proferida pelo STJ, apesar do reconhecimento da abusividade da taxa Sati, foi considerada desfavorável aos consumidores e já gera críticas por ser oposta à jurisprudência até então dominante. Considerando que a decisão proferida neste recurso é vinculante, ela servirá de base para o julgamento de milhares de recursos que estavam suspensos em todo o país.

Não se nega que a cobrança da comissão de corretagem seja uma prática comercial, mas tal prática atribui o custo a quem contrata os serviços do corretor. Se o vendedor é quem o contrata, em seu próprio benefício, a ele é cabível tal custo. Por isso, quando o consumidor se dirige a um ponto de vendas de um imóvel na planta, por livre e espontânea vontade, sem a intervenção de qualquer pessoa, tampouco algum corretor de imóveis, e nem ao menos tem a opção (e ciência) de escolher quem lhe atenderá, é questionável o desvirtuamento da atividade do corretor de imóvel, que não aproximou as partes e não teve utilidade prática de sua ‘atuação’.

Em conclusão ao nosso entendimento, a mesma fundamentação que levou ao reconhecimento da abusividade da taxa Sati é cabível para o afastamento do repasse da comissão de corretagem ao comprador do imóvel na planta.

Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 04/09/2016